户籍本上挂着9个不熟悉人,开辟商的购房可上闻

2019-11-01 23:05栏目:澳门新莆京33375.com
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核心提示:普通百姓的孩子想进北京的重点小学(不是排名前几十位的重点小学),规定必须父母双方都是北京户口,且孩子在3岁之前户口必须已在本学区,赞助费3-12万不等。买学区房,协议越细越好,那购买二手学区房如何防范“不能入学”风险呢?

在挑选学区房时,一些家长往往只关注房子的价格、区位、楼层等,却忽视了极为关键的户口问题。房子过户后,他们中的一些人惊讶地发现:学区房上还挂着别人的户口。自己的房子里挂着别人的户口,多少让人有些心里不踏实,更让家长们担心的是,这一情况是否会影响到自家娃入读对口学校呢?

现在的学区房真的是越来越难买了,最近听说学区房要提早两年买才有效,可是学校的政策每年都在变,想对应的小区也在变,所以家长们在购买学区房的时就会遇到一些问题,小编列了一些问题和想对应的解决方法。

买家说

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户口本上有9个陌生人学位还已用过

图:宝宝,爸妈不容易啊

为了解决孩子上学的问题,2018年4月,80后的陈先生和王女士通过中介,购买了一套位于东城区的学区房,建筑面积45平方米,总价468万。夫妻俩和原房主约定,先支付240万元,等到办理产权登记的前三天,夫妻俩再支付剩下的228万元。

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没想到,半路出了些波折。合同订立后,中介公司告诉夫妻俩,他们买的房子里有其他人的户口。夫妻俩对此很不满,但中介承诺,在过户前可以将房子里的他人户口迁出。2018年6月,中介告知夫妻俩,原来的房主已经把户口的事情解决了,信以为真的夫妻俩便与原房东李女士办理了房屋买卖的缴税手续。

问题1:开发商的“购房可上名校”承诺如何保证?

刚交完税,原房主李女士突然告诉陈先生夫妇,她也没有办法将房子里的原有的户口迁出去。陈先生夫妇到房屋所在地派出所查询,不查还好,一查吓了一跳,房子里竟然有9个人的户口。而原房主李女士竟表示,她也不认识这9个人。

读者:我买一家楼盘的房子时,售楼小姐说这家楼盘是学区房,小学和中学都是一家名校的分校。尽管售楼小姐讲得言之凿凿,但是我还是有些不放心,害怕她“忽悠”我,或者将来就读政策有变,上不了这些名校,请问我应该怎么办?

深感被欺骗的陈先生夫妇和原房主李女士多次协商无果,最终选择将李女士告上了法庭,要求解除合同,并赔偿经济损失20万元。

支招:购房前,如果学校已经建成,应先到学校详细咨询一下,要了解清楚是否与开发商所承诺的一致。如果学校还未建成,可让开发商出示与学校的招生协议,并将可以在这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。

陈先生夫妇向法庭诉称,因为是为了孩子上学而买房,所以在购房前,他们特别询问了房子的户口问题,李女士和中介均确认,房子里没有户口。在房屋买卖合同里,双方也约定“如因出卖人自身原因未如期与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过15日未迁出,自逾期超过15日起,出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

问题2:买房后仍有可能无法就读

原房主李女士也告诉法庭,户口本上的9个人,和自己都没有亲属关系,当时她购买这处房子的时候,也没有注意到户籍登记的情况。

读者:我的孩子现在上幼儿园,我打算在一个名校的学区内买一套房子,但我同事买学区房时曾发生纠纷,买二手学区房要注意什么?

在这样的情况下,陈先生夫妇的孩子还能落户就读小学吗?法院为此特地向有关教育部门核实。原则上,年满六周岁的儿童具有东城区的户口,其监护人在东城区拥有房屋产权就可以入学,2018年6月30日后取得的房产,自该地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个入学学位。

支招:如果确实是学区房,最主要的有两个风险:一是户口迁入问题,如果原房主户口不迁出,孩子就无法入学。因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。

法院调查中还有另外一个发现:李女士的女儿曾在2015年就读于涉案房屋的对口小学。根据上述政策的规定,陈先生家的孩子是没办法在此落户上学的。

买卖双方如果仅口头约定迁出户口,卖方户口却迟迟不迁出,由于户口管理政策的限制,此项约定无法强制实施。因此,应约定付清房款前迁出户口。

法院审理后认为,由于被告李女士没能如实告知原告诉争房屋内的户籍登记情况,且登记的户籍无法迁出,也违背了原告为了孩子上学买房的购房初衷。最终,法院判决解除了双方的房屋买卖合同。

另一风险是原房主户口虽迁出,但由于违反学校规定,孩子也无法就读。购房前先了解原房主户口内是否还有在读的学生,因为一般名校都有每个户口只能允许一名孩子就读的规定。

卖家说

澳门新莆京33375.com,可以到具体学校的综合办公室输入房屋地址查询,确保该房名下没有学生正在该学校上学,只有前任房主的子女已经毕业,方可接纳新房主的孩子。

好心帮人落户如今学区房却砸手上

另外,有些学校还有户主与学生之间的关系限制和入学前多久取得户籍的限制等,购房人对学校的这些规定应该了解清楚,以免房子买了却仍然不能让孩子就读。所以,在签订二手房协议时,要将这些因素都考虑进去,并在合同中体现出来,明确责任。

学区房里迁不走的户口,既让陈先生夫妇这样的买家烦心,也让卖家头疼不已。对卖家来说,明明自己的房子是学区房,却因为房子里有别人,价值大打折扣,甚至连成交都变得很困难。

问题3:学区调整学区房变成“非学区房”

米女士(化名)一家的故事很有代表性,一年多以前,作为学区房的卖家,米女士家人为自家房子物色到了合适的买主。等到和买家签好合同,准备办理房屋买卖手续时,米女士家人突然意识到,房子的户口本里还有另一位阿姨和她的女儿的名字。

读者:我有个同事买了一套学区房,事先各方面都咨询过的,这套房子确实在某名校的学区内,但是今年她儿子到了入学年龄,前去报名时却被告知,学区有了调整,小孩不能进入该学校就读。碰到这种情况怎么办?买二手学区房时如何才能避免发生这样的事情?

米女士家人这才想起,这位阿姨原来是米女士叔叔的同学,很多年前想把户口从北京集体户口中迁出。在米女士家人的热心帮助下,该女士将户口迁到了米女士家的房子里。后来,这位女士和女儿搬到广东生活,但户口还留在米女士家的房子里。

支招:学区房受学校招生政策影响很大。例如,某小区可能在某一阶段属于某名校学区,但过了这个阶段也许就不再是学区房。现在很多学区划分非常复杂,即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区,一定要打听清楚。同时,由于政策和城市发展因素,一些学校施教区域会不断调整,原来的学区就可能变为非学区。买二手房遇到这样的事情,高价买了学区房却上不了名校,损失就大了。遇到这样的“雷区”,只能在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补偿,因为除此之外似乎并没什么好办法了。

此时,米女士联系到这位阿姨,想让她尽快将户口迁走,但阿姨却以广东某地不让落户,北京没有房子,户口无处可迁为由拒绝了米女士的要求。经过打听,米女士了解到这位女士在广东有房产,也完全符合当地的落户条件。米女士一家人猜测,她可能是想保留自己和女儿的北京户口,所以才迟迟不肯迁户。

学区房并不稳定,也不是非常保险,所以,家长们购买学区房不要太盲目。

经过多次协商,对方就是坚决不肯迁户。最终,米女士家房子的买家不能接受户口本“不干净”这一事实,只能放弃了这间有“瑕疵”的学区房。了解到公安、法院都没有权力强制迁移户口,米女士一家感到非常心累,却也无可奈何。

案例分析:购买学区房遭遇户口无法迁入

记者调查

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户口本上有别人未必会影响孩子上学

学区房是商品房交易中的一大卖点。北京市的杨先生因孩子上小学的原因购买了“学区房”,但却因户口无法迁入而影响了孩子今后的入学,于是请求法院解除合同并双倍返还定金。而因杨先生的协议中未将购房目的约定为合同目的,因此主张解除合同不能成立。法官提醒家长们,拟购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等,在签订学区房买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致。

“由于户籍的迁移属于公安机关管理,不属于法院的受案范围,所以如果向法院提出迁走别人户口的诉讼请求,法院也不会受理。而且公安机关也没有权力强制把别人的户口迁走。”北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者。

事件回放:购买学区房 遭遇户口无法迁入

王玉臣律师向记者提及,国内如上海、青岛等城市设立了“公共户”,有关部门可直接将“户口老赖”的户口迁至“公共户”。

杨先生为刚出生不久的孩子今后上和平里一小,决定购买冯先生所有的位于东城区和平里一区的一套房屋。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,杨先生按约定支付购房定金50 000元,冯先生配合办理完毕房屋产权过户手续。后来杨先生发现该房屋内有案外人唐某的户口。杨先生认为,因该户口的存在导致全家的户口不能迁入,直接影响到今后孩子的入学,致使合同目的不能实现,遂请求法院解除合同并双倍返还定金。

记者了解到,北京虽然没有可供迁走户口钉子户的“公共户”,但新户主的户口也可迁入该房屋。户籍管理部门有时会通过给新户主另行新户的形式使其落户。

争议焦点:合同目的与购房目的的认定

记者在一份涉户籍迁出纠纷的判决书中也看到,户籍管理部门向法院说明,涉案房屋中有他人户口不影响原告将户口迁入,其持产权证办理户籍登记时会另行立户,户口本上不会体现他人户籍。

学区房作为商品房交易中的一大卖点,由于教育资源分布不均衡,知名小学、初中学校所划定服务片区的住房受到家长们的热烈追捧。然而,学区房不仅是一个地理位置的概念,还包含户籍、入学条件等其他因素。要进入知名学校读书,不仅需要满足就近原则,还需要满足户籍、入学资质等条件。另外,义务教育政策对于入学条件也在不断修订,加之各片区学校对政策的理解亦不相一致,从而导致学区房实际上并不一定“学区”。实践中,当买受人发现购买房屋并非“学区”时,就会以购房目的的不能实现为由起诉解除合同。此时,人民法院判断解除合同的法律依据是合同目的不能实现,然而,合同目的与家长们的购房目的是否为同一法律意义上的含义,需要进一步的认定与判断。

就此,记者咨询了某派出所的户政工作人员,该工作人员表示,这种情况下,新房主的户口可以迁进来。只是别人的户口在你的房子上,还是要提防日后有不利影响。

焦点解析

只要新房主能够将户口迁入学区房,那么孩子究竟能不能入读学区房的对口学校,关键还是看所在区的入学政策,以及该房屋学位在一定时间内是否已经被使用。王玉臣律师建议:“买房前可以去想入读的学校打听一下。再一个就是关注一下卖方的年龄、亲属关系和孩子的年龄,判断其子女是否有可能在近年就读过房子的对口学校。”

合同目的有别于购房目的

律师支招

合同目的是一个法律概念,而购房目的并不是法律概念。购房目的外延很广,不同的人在不同的情形下具有不同的购房目的,案例中杨先生的购房目的很明确,即为孩子入学购房。然而,合同目的应受房屋买卖合同的性质以及合同条款的约束,体现的是合同双方对房屋买卖事宜达成的共同意思表示,在房屋买卖合同没有明确就合同目的进行约定的情形下,合同目的应根据房屋买卖合同的性质来解释,其合同目的应与合同标的——交付房屋紧密相关。案例中,杨先生与冯先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》中并未约定合同目的为孩子落户上学,在此情形下,购房落户入学作为与交付房屋相关的可期待的间接利益,不能解释为合同目的。因此,杨先生以合同目的不能实现为由主张解除合同不能成立。

购房前派出所先走一趟,购房目的写明上学

合同意思自治明确合同目的

记者查阅裁判文书发现,学区房买卖引发的官司多集中在海淀、东城、西城等区,除了学区房里户口迁不走、学区房学位被用引发的纠纷外,还有一些家长买房后才发现,房子根本不是学区房。

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此外,由于多校划片政策的出台,将来还可能出现买了学区房,却上不了最心仪学校的情形。“签合同的时候我们也会查一下房子的户口和学区的问题,一般不会出现不能上学的问题。但因为新出台的多校划片政策,最大的问题是可能上不了买的学区的学校,调剂到别的学校。”一名置业顾问向记者坦言。

为保证购买学区房利益,根据合同意思自治原则,当双方合意约定将孩子落户上学作为合同目的时,孩子落户上学则可以被解释为合同目的。案例中,若杨先生经与冯先生协商约定,所购房屋用于杨先生之子入学和平里一小读书之目的,保证杨先生户口迁入购买房屋,否则承担违约责任等,则杨先生的购房目的与合同目的一致,可以依法维护自身的合法权益。

对买家来说,在事前做好功课,无疑还是规避学区房买卖纠纷的最优解。如何避免遭遇户籍钉子户呢?对此,王玉臣律师支招说:“房屋买卖双方最好一起去一趟派出所,查询房屋的户口情况,确认房子里没有其他人的户口,再签合同。”

法官提示:家长购学区房应明确的事项

记者从房产中介处了解到,目前,中介向买卖双方提供的房屋买卖合同中,基本都预先包含了原房主将户籍限期迁出在内的违约条款,买卖双方可约定延期迁移户口等违约行为的违约金。

法官提示家长们,拟购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等,在签订学区房买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致,例如就房屋原有户籍的迁出期限、办理方式、违约责任等作出详细约定,若在约定的期限内出卖人不负责迁出户口的,买房人有权解除合同并追究违约责任。

但记者发现,由于合同约定的违约金通常较高,司法实践中,法院判赔的违约金往往会低于合同约定的金额。王玉臣律师表示,即便如此,在合同中还是应当明确约定违约金的数额,如果遇上被告不应诉等情况,法院还是很有可能判决全额赔付违约金的。

王玉臣律师还认为,购买学区房时要在合同中写明购房目的,并约定解除权。“第一,要写明买这个房子的目的是给孩子上学,具体到上哪个学校、哪一年上;第二,要写明如果这个目的无法实现,包括但不限于户口没有迁出、学位名额已经被使用等其他的原因,直接把这些情形列出来,一旦遇到这种情况的话,乙方就有权去解除合同。这样的话将来到法院,如果一旦达成解除的条件,法院判决支持解除(合同)的可能性是很大的。”王玉臣说。

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